Welche Praxis kann in einer Wohnung geführt werden?

Weder Raumordnungs- noch Flächenwidmungspläne oder Baurechtsvorschriften helfen weiter, um mehr Informationen zur Widmung einer Wohnung zu erhalten. Nur ein Blick in die privatrechtliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander – typischerweise der Wohnungseigentumsvertrag – kann Aufschluss geben.

Wohnungseigentümervertrag

Ist in diesem von einer reinen Widmung zu Wohnzwecken die Rede, ist jegliche Geschäftstätigkeit ausgeschlossen. Der Betrieb einer Praxis bedarf erst der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Wollen Sie nicht von Tür zu Tür gehen, um die entsprechenden Unterschriften einzuholen, kann der Weg zum Außerstreitgericht helfen: Dieses wird Ihr Ansinnen genehmigen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Durch die Widmungsänderung darf das Gebäude, auch in seiner äußeren Erscheinung, nicht beeinträchtigt werden und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen drohen.

• Darüber hinaus dürfen keine schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer wesentlich beeinträchtigt werden, dies könnte etwa bei erhöhter Kundenfrequenz oder Lärmentwicklung durch Personen oder Geräte der Fall sein.

Betreiben Sie die Praxis ohne entsprechende Widmung, handeln Sie in unerlaubter Eigenmacht und können im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Änderung (gegebenenfalls auch zur Unterlassung künftiger Änderung) gezwungen werden.

Umwidmungen

Auch die Umwidmung von „Büro“ oder „Geschäftslokal“ zu einer Arztpraxis bedarf der Zustimmung: Auch wenn solche Anträge auf Umwidmungen in der Regel vom Gericht genehmigt werden, bedeutet das nicht, dass eine solche Nutzung verkehrsüblich und daher genehmigungsfrei wäre. Dies gilt übrigens auch für eine nur teilweise Nutzung einer Wohnung als Arztpraxis.

Idealerweise finden Sie im Wohnungseigentumsvertrag den Hinweis, dass die Wohnung auch „zu üblicherweise in Wohnräumen ausgeübten gewerblichen oder sonstigen beruflichen Tätigkeiten“ verwendet werden darf – dann steht der Eröffnungsfeier Ihrer Ordination aus widmungsrechtlicher Sicht nichts entgegen.

Ferner kann eine stillschweigende (sog. „konkludente“) Willenseinigung der Miteigentümer vorliegen, wenn sie dem Betrieb einer Praxis jahrelang nicht widersprochen haben oder den Wohnungseigentumsvertrag (neu) abgeschlossen haben, während eine Praxis bereits betrieben wurde und dem Praxisbetrieb nicht widersprochen wurde. Auch die Änderung einer (genehmigten) Wahlarzt- auf eine Kassenarztpraxis kann genehmigungsfrei sein, wenn dadurch keine bedeutsame Beeinträchtigung für die Miteigentümer einhergeht – allenfalls müssten technische Maßnahmen (Hauseingangstür mit nichtautomatischem elektrischem Türöffner) ergriffen werden, um zu verhindern, dass hausfremde Personen ungehindert ins Gebäude eintreten können.