Welche Immobilieninvestition ist die richtige?

Nicht nur die Form der Bauherrenmodelle im schlichten Miteigentum bzw. über eine Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft, sondern auch die Anlage von Vermögen im Rahmen von Wohnungseigentum wird dem Vorsorgegedanken gerecht. Langfristig erzielbare Überschüsse aus der Vermietung können einen wesentlichen Beitrag zur privaten Altersvorsorge darstellen.

Vorsorgewohnung

Bei Vorsorgewohnungen kauft der Investor ein fertiges (oder ein sichnoch in Bau befindliches) Objekt, er trägt für die Errichtung kein Baurisiko und auch kein finanzielles Risiko und übernimmt die Wohnung in einem zugesagten Zustand zu einem zugesagten Preis. Sollten behördliche Auflagen oder sonstige Bedingungen die Kosten erhöhen, geht dies in der Regel zulasten des Verkäufers – dies sollte jedenfalls ein guter Wohnungskaufvertrag vorsehen.

Eine Vorsorgewohnung ist grundsätzlich dann passend, wenn man in der beruflich aktiven Zeit finanzielle Überschüsse gewinnbringend investieren und im Ruhestand eine Aufbesserung der Pension aus den Mieteinnahmen lukrieren möchte.

Auch die spätere Nutzung der Wohnung als Alterssitz oder für heranwachsende, studierende Kinder kommt in Betracht. Beachten sollte man allerdings, dass eine Vorsorgewohnung eher zur längerfristigen Disposition gedacht ist. Zur kurzfristigen Vermietung ist eine Vorsorgewohnung aus steuerlichen Gründen eher ungeeignet. Es empfiehlt sich daher, die Wohnung zunächst über einen längeren Zeitraum zu vermieten (im privaten Bereich gibt es auch seit einigen Jahren keine Bestandvertragsgebühr mehr), wobei befristete Mietverträge anzuraten sind. Selbstverständlich ist es hier wichtig – je nachdem unter welche rechtlichen Regelungen der Mietvertrag fällt –, die Befristung auch tatsächlich richtig zu machen, hier zahlt es sich aus, dies auch nochmals professionell überprüfen zu lassen.

Bauherrenmodelle

Manche speziell ausgestaltete Bauherrenmodelle bieten gegenüber dem Erwerb einer Vorsorgewohnung einen besonderen Steuervorteil, und zwar insoweit, als die Ausbaukosten der Wohnungen beschleunigt abgesetzt werden können.

Bei solchen Bauherrenmodellen werden sanierungsbedürfte Altgebäude (Altsubstanz) angekauft und hochwertig ausgebaut. Diese Ausbaukosten (=Herstellungskosten) unter Berücksichtigung von (nicht rückzahlbaren) Annuitätenzuschüssen bzw. (nicht rückzahlbaren) Förderungsbeiträgen können auf 15 Jahre (statt 67 Jahre wie bei der Vorsorgewohnung) beschleunigt abgeschrieben werden. Für diese steuerliche Begünstigung ist alleine die Förderzusage ausreichend. (Anm.: Die Altsubstanz wird, wie die Vorsorgewohnung, über 67 Jahre abgeschrieben.)

Abschreibung

Bei der Vorsorgewohnung ist für die Ermittlung der Abschreibungsbasis der Grundanteil vom Gesamtkaufpreis auszuscheiden, d.h., auch hier ist nur der Gebäudeteil Basis für die Abschreibung. Gemäß der sogenannten Grundanteils-Verordnung beträgt der Grundanteil ortsabhängig zwischen 20 und 40% des Gesamtkaufpreises. Alternativ kann ein Gutachten einen anderen Grundanteil ergeben. Der verbleibende Gebäudeanteil ist im Rahmen der jährlichen Abschreibung über 67 Jahre (entspricht 1,5%) zu verteilen und ertragsteuerlich als Ausgabe zu berücksichtigen.

Vorteilhaft sind Bauherrenmodelle insbesondere dann, wenn der Käufer noch ca. 15 Jahre bis zur Pension hat und bis dahin in die höchste Steuerprogression fällt, da hier die beschleunigte Abschreibung eine hohe Steuerersparnis bewirkt; die Überschüsse aus der Vermietung hingegen werden dann erst nach Auslaufen der beschleunigten Abschreibung im Ruhestand erzielt und fallen in der Regel in eine geringere Steuerprogression.

Ertragsteuer

Ertragsteuerlich unterscheidet man (unabhängig von der o.a. Beteiligungsform) zwischen großen und kleinen Bauherrenmodellen. Diese Einordnung orientiert sich nicht an der Höhe der Gesamtinvestitionskosten, sondern an den steuerlichen Voraussetzungen und Begünstigungen.

• Beim kleinen Bauherrenmodell genügt die Erfüllung von geringeren Vorgaben und Anforderungen (Baurisiko, finanzielles Risiko und Beteiligung vor Baubeginn), um die beschleunigte Abschreibung der Ausbaukosten (Herstellungskosten) in Anspruch nehmen zu können. Bestimmte Nebenkosten können jedoch steuerlich nicht sofort geltend gemacht werden, sondern sind ertragsteuerlich über 15 Jahre bzw. 67 Jahre zu verteilen.

• Das große Bauherrenmodell ist aufgrund der wesentlich strengeren Vorgaben in der Praxis schwieriger umzusetzen. Es bietet jedoch größere steuerliche Begünstigungen als das kleine Bauherrenmodell. Beispielsweise besteht eine Sofortabzugsfähigkeit bestimmter Nebenkosten des Grundstückserwerbs, wie Kosten für die Ausarbeitung des Grundkonzeptes und Vorprojektkosten oder die Grunderwerbsteuerbefreiung von den Baukosten. Allerdings ist hier anzumerken, dass große Bauherrenmodelle den vorgegebenen steuerlichen und zivilrechtlichen Kriterien genau entsprechen müssen und die Finanzbehörde diese auch strengstens überprüft.

Sowohl beim Bauherrenmodell als auch bei der Vorsorgewohnung sind die im Rahmen der Vermietung erzielten Einkünfte in der jährlichen Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen, bei der Ermittlung der Einkünfte ist Folgendes zu beachten:

• Die Vermietungseinkünfte ergeben sich durch die erzielten Mieteinnahmen abzüglich der sogenannten wohnungsbezogenen „Werbungskosten“. Zu den Werbungskosten zählen insbesondere die Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen, Betriebskosten und Fremdkapitalzinsen bei kreditfinanziertem Ankauf, aber auch die jährliche Abschreibung.

• Sowohl bei der Vorsorgewohnung als auch bei den Bauherrenmodellen muss über einen bestimmten Zeitraum (=Prognosezeitraum) ein Gesamtüberschuss erzielt werden. Unter Vorlage einer Prognoserechnung muss dem Finanzamt nachgewiesen werden, dass über einen Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der Vermietung ein Gesamtüberschuss erzielt wird, nur dann werden die (negativen) Vermietungseinkünfte steuerlich auch anerkannt. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, wird die Vermietungstätigkeit als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei qualifiziert. Um dies zu vermeiden, empfiehlt es sich, schon vor der Investition eine steuerliche Prognoserechnung zu erstellen, da Änderungen im Nachhinein nur sehr schwer umsetzbar sind.